ついに決まった物件の間取り

やっとめぐり合えた物件

前回記事で、ついに契約した物件があることを書きました。まず、その物件の間取りをご覧ください。

この間取りは4LDKと呼ばれる間取りです。

占有面積は95㎡。

室内はリホーム直後ではありませんが、すばらしくキレイな状態です。

築6年ということもあり、設備も新しいものです。

この間取りに描かれていませんが、手を入れることが楽しみな庭も十分な広さがあります。

この物件の家賃は予算いっぱいです。

それでも契約することにした決め手がありますので、その決め手となったポイントを紹介します。

  1. 十分に広い間取り
  2. 自由にしていいと言われた庭
  3. 静かで緑のある環境
  4. 周辺にある一戸建てが、全て賃貸で気が楽
  5. 一戸建てが立ち並ぶ静かな周辺環境
  6. 区画の性質上、物件前の道路は周辺住民以外の車・人が通らない
  7. キレイな外装と内装
  8. 内装がキレイにも関わらず、ペット可
  9. 駐車場付き(車2台を停めることができる)
  10. 鍼灸院として使用することを大家さんが許可してくださった

ざっと10個ほど挙げましたが、決断するにあたって、最も決め手となったのは10番目の「鍼灸院としての利用を大家さんが許可してくださった」です。

許可を頂くことで、この物件の写真を堂々とホームページに載せることができます。

大家さんにばれないようにコソコソする必要もありませんし、近隣住民の方々にも堂々と対応することができます。

4番の「気が楽」というのは、周りが皆んな賃貸なら、古い住民のしきたりに従う必要もないなどです。

しかしながら、この物件に決めるにあたって、妥協した部分もあります。どういったところを妥協したのか、その部分も紹介します。

  1. 妻の通勤時間がドアtoドアでギリギリ1時間
  2. 私のアルバイト先までドアtoドアで1時間30分
  3. 駅まで徒歩25分。
  4. 駅までの道のりがアップダウンが酷く、電動自転車購入必須
  5. 町の人口は少なく、商売に向いているとはいえない
  6. 今の鍼灸院から40キロ以上離れるので、今のお客さんは通い辛い
  7. 夫婦共々、実家から遠くなるので、実家との行き来が辛い
  8. コンビニやスーパーに行くにも車が必要
  9. オール電化のため、調理器具は一部買い直す必要がある
  10. 今の自宅であるマンションの10階と比較して、防犯が心配

妥協した部分も、10個ほど挙げてみました。

これらを妥協したからこそ、決め手となった項目を手にすることができたので、満足しています。

今のお客さんが通い辛くなるといった部分ですが、一部のお客さんは「それでも通う」と言ってくださいます。これまで、他と違う治療方針や治療方法を貫いてきて良かったと思いました。

いよいよ来月(2017年11月)は引越しです。

鍼灸院を閉める手続きも進めなくてはいけません。鍼灸院を引き渡すための日取りは決まりました。

まだ予約は受けています。今日も新しい予約が入りました。

ギリギリまで営業し、なるべく早く新天地で再開します。

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。

物件はめぐり合わせ

内覧することになった物件

不動産サイトでの検索条件を緩和させたところ、これまで計画していたマンション・アパートだけでなく、一戸建て物件も視野に入ってきました。

しかし、マンション・アパートの時と同じように、候補の物件が出てきても、そのほとんどが周辺環境が悪くて見送りました。

そんな中、1件だけ内覧するところまで進んだ物件が、前回記事の1番最後に紹介した間取りの物件です。

ぐるっと建物を囲んだ庭は、写真ではそこそこ広く見えますし、和室から縁側越しの眺めはなかなか良いものです。写真は不動産検索サイトで見ることができました。

この物件の場合、玄関を上がった所のホールを待合室にして、和室を施術室にすることになります。

写真で見る和室の雰囲気もよく、施術室にはもってこいです。

この土地全体が高く盛り上がっているので、リビングの下に駐車場があります。

リホームしていないため、内装は新品ではありませんが、写真で見る限りそこまで汚くもありません。

駐車場もあるので、駐車場代も節約できます。

ネットで周辺環境を確認しましたが、航空写真では確認できるものの、Googleストリートビューでは撮影されていない地域でした。

家賃も予算内に十分おさまるので、妻と相談の結果、この物件を内覧することにしました。

一戸建て物件を内覧してみて

当日は住所が分かっていたので、現地で不動産仲介業者と待ち合わせることにしていました。

約束の時間よりも早くに現地に到着したので、物件の周辺道路や駅までの道のりを確認することにしました。

まず閉口したのはこの物件の前の道が狭かったことです。

ネットの航空写真ではわからなかったのと、不動産検索サイトにあった写真で見るともっと広く見えていたので驚きました。

周辺環境に関してはGoogleストリートビューで下見していたので、それを実際に確認するために車を走らせました。

周辺環境についてはおおよそ思っていた通りだったので、ひとまずは良しとします。

しかし、物件前の道が少し狭すぎることが気になりました。

Googleストリートビューの撮影車が入っていかなかったのもうなずけます。

時間になり、不動産仲介業者の担当者の方が来られたので、内覧させていただきました。

全体のイメージとしては、思っていたよりも古く、傷みが酷いといった印象です。オーナーに許可をいただいて、ある程度は内装に手を入れる予定でしたが、予算でいえば30万円ほどかけても足らないといった傷み具合です。

庭も思っていたよりも小さく、狭いといった印象です。

これでは家賃を10%以上下げてもらえないと、とても契約する気にはなりません。

私達の条件としては、家賃の10%以上ダウンと室内を自由に改装できること。それと庭を自由にさせてもらうことです。

幸い、この物件はずっと賃貸なので、周辺住民の方々も「あの家は賃貸」と認識しているため、近所付き合いで疲弊するような心配はなさそうです。

この物件、結論は家賃交渉が上手くいかず、決別しました。

物件はめぐり合わせ

Photo by Pietro De Grandi on Unsplash

先の契約に結びつかなかった物件ですが、このときの不動産仲介業者の担当者に、「家賃の上限はここまで出せる。しかし、そこまで出すにはそれ相応の良い物件でないとだめだ」と伝えました。

この時伝えた家賃の上限は、契約に結びつかなかった先の物件の家賃と比較すると、48%も高い水準です。

この上限は、本当のギリッギリの上限です。

自宅兼鍼灸院として、収入が上がることを前提とした条件のため、中途半端な物件ではまず契約することはありません。

そう伝えたところ、その担当者が1件案内したい物件があるというので、何の前情報もなく、その物件の内覧へ向かいました。

そこでめぐり合わせたのが、最終的に契約することになった物件です。

その物件の間取りや、契約の決め手については次回の記事で書きます。

ついに決まった物件の間取り

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。

一戸建てという選択肢

一戸建てという選択肢

3度目の鍼灸院開業は自宅兼鍼灸院といった形態と決め、それに相応しい物件を探しています。

これまで不動産検索サイトの条件の中で、駅から歩いて10分としていましたが、15分へ見直したところ、それまでよりもキレイで広い物件が見つかるようになったという記事を前回書きました。

また、マンションやアパートでなく、一戸建ても視野に入れて検討できるようにもなりました。

一戸建てのメリット

私が思う自宅兼鍼灸院において、一戸建てを選ぶメリットといえば次の2点です。

  1. 部屋に行くまでの閉塞感がない
  2. 庭を眺めれるような間取りもある

1について説明しますと、マンションの場合、目的の部屋へ行くまでの独特の閉塞感が個人的に嫌いです。

そこを歩くだけでも生活感を感じるので、マンションと比較すると、道路から門扉を通って玄関にたどり着ける一戸建ての方が感じが良いと思います。

2については、問診やお客さんとの会話の際、お客さんの視界に庭が入ることでリラックスしていただけると思います。

これらはマンションでも実現可能ですが、こういったマンションはなかなかありません。あっても非常に高価だと思われます。

庭は生活を豊かにする

一戸建てにすることは、自宅としてもメリットがあります。

我が家にとってのメリットは庭を持てる可能性があることです。

庭で植物をそだてたり、日曜大工をできるといったことは、生活を豊かにしてくれます。

ただ、一戸建てなら何処でもそういった庭があるというわけでないので、そこはまた物件探しの旅にでることになりました。

毎日、多くの物件を検索しては間取りを検証していました。

間取りだけで言えば、申し分ないものが多くありましたが、マンションを探していたとき同様、周辺環境でほとんどが使えませんでした。

また、一戸建てを狙うようになり、マンションのときにはなかった面倒なことに気が付きました。

集合住宅と一戸建ての違い

マンションのときにはなかった面倒なこと、それは「近所付き合い」です。

そんなのあたりまえと思われるかもしれませんが、マンション生活では近所付き合いなどありません。

私は今のマンションが10年目ですが、同じ階の人で名前を知っている人はただの1人もいません。

フロアの住人はもちろん、角部屋なので隣は1部屋だけですが、名前を知りません。そもそもお互いに興味がありません。

マンション暮らしをされたことの無い人には「変だ」と思われるかもしれませんが、マンション住人はそのくらいドライです。

もちろん管理組合などに積極的に参加すれば別ですが、そういった組合は持ち家組みが中心となって運営します。

賃貸組みが参加することはないので、どうしても隔たりができます。

私達は持ち家でしたが、仕事を理由に参加しません。

持ち家組も、ほとんどがそういった理由で参加しないので、管理組合は現役を引退された方々で運営されていることが多いのではないでしょうか。

これが一戸建てとなればそうはいきません。

その物件が含まれる自治会への参加があるかもしれませんし、地元住民の監視するような目もあります。

都会の閑静な住宅街であれば、そういったことも無いかもしれませんが、私達の限られた予算では、そういったところへ住むことはできません。

どうしても都会から離れた町の、さらに駅から離れたところを借りることになります。そういった場合、一戸建てが集まる地域独特の問題が浮かび上がってきたのです。

そんなことを気にする中で、ひとつ可能性のある物件が見つかりました。

実際の間取りをご覧ください。

次回はこの物件で良いと思ったところ、実際に内覧してわかったことを書きます

物件はめぐり合わせ

不動産サイトで検索条件を見直す

周辺環境で見送った物件

Photo by Chris Barbalis on Unsplash

前回記事で、間取りとしては問題のない物件であっても、最終的には周辺環境で決めると書きました。

たとえ家賃問題をクリアしていたとしても、最終的には周辺環境です。
部屋の内装がキレイで、建物(マンション/アパート)の外装がキレイであったとしても、周辺環境が悪ければ契約しません。

今回の物件探しで、実際に周辺環境が原因で契約を見送った例を紹介します。

  1. 物件の入っている建物(マンション/アパート)が汚かった。
  2. 周辺の建物が古く、目に入る風景が汚かった。
  3. 狭い生活道路を進んだ先にあった。
  4. 周辺住民の自転車などが道路に溢れかえっていた。
  5. 駅からの道のりにゴミが多く、汚かった。
  6. 近くに薬品工場があった。

こんなこと言っていたら、満足のいく物件なんて見つからないと思われるかもしれませんが、少し考えてみてください。

入居した部屋にお金をかけてキレイにすることはできます。しかし周辺環境はどうしようもありません。
少し苦労してでも、満足のいく周辺環境を手に入れることは、そこでの生活にも鍼灸院経営にも有益だと思います。

好立地はひとそれぞれ

周辺環境にこだわるほうが鍼灸院経営に有益だというのは、私の場合に限られるかもしれません。
治療法や治療理念はこのブログでは書きませんが、私の理想とする治療のためには周辺環境への気遣いが必要です。

これを読んでくださっている皆さんの理想はとういったものでしょうか。

例えば、保険適用して回転率で稼ぐのであれば、繁盛しているコンビニと同じような立地だと思います。
そういった店なら私の理想とする周辺環境なんて関係ありません。
以前勤めていた整形外科もけっして良い立地(私にとって)ではありませんでしたが、毎日盛況でした。
もちろん宣伝広告など、一切していません。
周りには市営団地が立ち並び、古い住宅がひしめき合っていましたが、そこから多くのお客さんがいらしてました。

難航する物件探し

最寄り駅までの距離、妻の通勤時間、間取り、キレイな部屋、キレイな周辺環境などにこだわっていると、当然物件探しは難航しました。

これまでの駅まで徒歩10分は、「駅近」と呼ばる距離で、駅に着くだけでも、「家に着いた」と思えるのが特徴です。
そういった条件では、希望する物件が見つかりませんでした。

正確には1件見つかりましたが、家賃交渉が上手くいかず、決別しました。

そこで、最寄り駅までの距離を徒歩10分から徒歩15分に見直し、調べる路線もこれまでより増やしました。
少し通勤時間が増えたとしても、良いと思う物件があれば決めることにしました。

一戸建ての賃貸も狙える

私がアルバイトと鍼灸院の二足のわらじであることを以前書きましたが、通勤時間は妻のものを優先しています。
これまではドアtoドアで1時間以内と上限を決めながらも、なるべく通勤時間の短い所で探していました。
それを1時間かかっても良いと思う物件があれば、通勤時間についてある程度の妥協をすることにしました。

一部条件を緩和したことで、不動産検索サイトの検索結果に大きな変化がありました。
特に、駅までの距離を徒歩15分に見直したことで、これまでよりも安く広くキレイな物件が出てきました。

条件を緩和したことで、もう1つ大きな変化が見られるようになりました。
これまでマンション、アパートを中心に探していましたが、一戸建て物件も狙えるようになったのです。

一戸建てという選択肢

自宅兼鍼灸院に使えそうな間取り

キッチンは見えないほうが良い

Photo by Jason Briscoe on Unsplash

前回、マンション(アパート)で鍼灸院を営業する場合、生活感を消すことが大切だという記事を書きました。

特に私のように男性でありながら30代の女性をメインターゲットにする場合、院内を清潔にするだけではなく、生活感をなるべく薄めて、お客さんがリラックスできる空間作りが必要です。

マンション(アパート)で鍼灸院を営業する際に、生活感が出やすいのがキッチンです。

この秋に私が移転する先は自宅兼鍼灸院なので、これまでのようにキッチンから生活感を消すなんて不可能です。

そこで、キッチンがお客さんの目に触れないような間取りを選ぶことにしました。

例えば間取り図Aをご覧ください。

間取り図:A

これは3LDKと呼ばれる間取りです。

廊下の面積が3.3㎡くらいあると思われるので、廊下を待合室として申請できるかもしれません。

2部屋ある洋室4.5帖の内、どちらか(普通は玄関に近いほうでしょう)を施術室として使用します。

万が一、保健所の審査で廊下を待合室として利用することが認められなかった場合は、もうひとつの洋室4.5帖を待合室として申請すればいいのです。

1度申請が通ってしまえば、待合室などなくても、お客さんを入れ替えれるように予約時間を調整すれば営業上問題ありません。

そうすれば4.5帖の洋室を一室、生活の場として利用できます。

 外気に開放できる窓面積

施術室になくてはならないのが、室面積の7分の1以上に相当する部分を外気に開放できる窓です。

換気扇をつけてしまえば問題はないのですが、できることならそういった設備を取り付ける手間は省きたいものです。

では、いったい例に挙げた洋室4.5帖の場合、どのくらいの開放できる窓があればよいのでしょう。

まず、洋室4.5帖を平方メートルに換算します。

このブログではこれまで江戸間で換算してきたので、今回も江戸間で換算します。

江戸間の畳のサイズは1.548㎡です。

それをこの洋室4.5帖に当てはめると、6.98㎡となります。

施術室の面積としてはなんとか合格です。

開放できる窓が床面積の7分の1なので、床面積から計算すると約1㎡の開放面積があればよいということになります。

こればかりは実際に内覧して計測しなければわかりませんが、不動産検索サイトに掲載されている写真から、ある程度推測することが可能です。

普通のマンションであれば、窓の幅70cmはあるでしょうし、高さは180センチ近くあるのではないでしょうか。

もしそうだとすれば、十分に基準は満たすと思われます。

この物件、間取りだけで見れば自宅兼鍼灸院として利用できそうなので、検討するに値します。(家賃問題は省きます)

しかし、大事なのは周辺環境です。

以前、お客さんに鍼灸院の印象を悪く思われると、その後のリピート率を下げることになるといった記事を書きました。

【自宅兼鍼灸院】周辺環境とリピート率

どんなに間取りが良くても、周辺環境が悪ければ契約はしません。

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。

自宅兼鍼灸院に適した間取り

自宅兼鍼灸院に適した間取り

家感(いえかん)

Photo by ian dooley on Unsplash

事務所利用可のマンションやアパートを借りて鍼灸院を営業する際、どうしても避けれない問題があります。

 

それは、「家感」(いえかん)

 

このセリフはお客さんが口にしたセリフです。

「家みたい」
「先生の家にきたみたい」
「普通に家ですね」
「家感ハンパない」

最初のテナントから今のマンション(2017年10月まで利用していた店舗)での営業形態に移行した後に、既存のお客さんや新規のお客さんによくいただく言葉です。

この「家みたい」問題。
本当なら住居用の物件を、鍼灸院として利用しているのですから、この感想は至極あたりまえだと思います。

何が悪いのかと思われるかもしれませんが、できれば無くしたいものです。

家感は嫌われる

家感をなくしたい理由は、私の営業形態によるところが大きいです。
私の院は完全予約制で、施術者である私とお客さん、1対1のVIPスタイルです。
お客さんの平均年齢は40歳です。
お客さんの90%以上は女性です。

私の施術は男性向きではないので、どうしてもお客さんは女性に偏ってしまいます。
治療法の話はブログの趣旨ではないので省きますが、当院は女性専門でないにもかかわらず、1店舗目の開業以来、常に99%以上のお客さんが女性です。
当然ターゲットも女性に絞っています。
特に、30代の女性をターゲットの中心としています。

そういった女性のお客さんにとって、家のような鍼灸院というのは好ましくないようです。
友人の女性鍼灸師さんや、付き合いの長いお客さんに聞いたところ、そういった答えが返ってきました。

生活感を排除すればなんとかなる

男性施術者と家のような鍼灸院で2人きりなんて、好ましくないのは理解できます。

しかし、生活感を感じさせないように工夫すれば、そういった好ましくない印象や不安感は薄れるそうです。

「本当かな?」そう思われる方は、是非女性にリサーチしてみてください。
気にしない女性もいらっしゃいますが、生活感を消した方が良いという答えが多いと思います。

間取りで生活感を排除する

ここで、これまで紹介してきた間取り図をご覧ください。

ワンルームタイプ
1Kタイプ
1DKタイプ
2Kタイプ

これらの物件で優れているのは、トイレ・バスが別なところです。

これだけでも生活感は薄れます。

この中で生活感が出やすいのはキッチンです。

当院はお客さんには毎回飲み物を出すので、キッチンでお茶の準備をすることがあります。

もし、キッチンがお客さんの目に触れるなら、前のお客さんにお出ししたコップなどが置いてあるだけで減点されてしまうと思います。

お客さんが減点法でお店を評価するということは、以前の記事(【自宅兼鍼灸院】周辺環境とリピート率)で書いた通りです。

今の鍼灸院(2017年10月現在)は事務所利用可のマンションを鍼灸院として利用しています。

タイプは上記間取り画像の、1DKタイプです。

(実際の間取りとは違います)

お客さんにはどうしてもキッチンが見えてしまいます。

ですから、キッチンは常に整理され、極力生活感を出さないように気を付けています。

これまではこれで良かったのですが、次に移転するのは自宅兼鍼灸院です。

キッチンから生活感を消すなど、実質不可能です。

そこで、キッチンがお客さんの目につかないような間取りを選ぶことになりました。

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。

事務所利用可の物件とは

間取りについて考える(1)&(2)で、テナントではなく、事務所利用可のマンションで営業する際の間取りについて考えてきました。

貸し店舗であれば間取りに悩む必要もないので、そういった例も紹介します。

Photo by Toa Heftiba on Unsplash

テナント(貸し店舗)

鍼灸院をするなら、予算や理想とする鍼灸院のイメージで、どういった間取りにすればよいのかわかってきたと思います。

これまで、テナントには触れてきませんでしたが、ここでサンプルをご覧ください。

これは大きな引き戸部分が路面に面した1Fテナント物件です。

ご覧のように、26.45㎡もあり、待合室も施術室も自由に作ることができます。

照明も壁紙も自由です。

いちから施工するとしたら、300万円ほどで形にはなると思います。

エアコンの取り付けや、トイレの入れ替えなど、お金をかければかけるほど良くなります。

こういった物件を借りる場合は、好きなように作れるので、とくに間取りに悩む必要はありません。

このブログでは、テナントを借りるようなケースは取り上げません。

私がこの秋に移転して開業するのは、自宅兼鍼灸院といった形態です。

今後も、自宅兼鍼灸院を前提とした物件探しや、実際の営業について書いていくことにします。

「事務所利用可」の物件

これはどういう意味でしょうか。

先に挙げたテナント物件を見ていただくと、店舗・事務所と書かれています。

これはオーナーが、「これは店舗、あるいは事務所利用専用です」と条件をつけて貸し出している物件であること意味しています。

過去記事にある「間取りについて考える(1)&(2)」で見てきたのは全て住居用です。

住居用で貸し出された物件を契約し、店舗として営業した場合、後々オーナーや管理会社とトラブルになる可能性が非常に高いです。

契約書には住居として契約することが記載されているので、それ以外の用途で利用した場合、損害賠償を求められるような事態になりかねません。

もし、そうなったら契約書に違反しているので、それを拒否することはできません。

また、即退去を命じられた場合も、それを拒否することはできません。

そういったトラブルを避けるためにも、マンションを借りて営業する場合は、「事務所利用可」と書かれた物件を選ぶことが重要です。

マンション(アパート)営業の実態

実際は住居として契約したにもかかわらず、店舗として利用している人もいます。

トラブルになったとしても、ちゃんと対応して解決する覚悟があるのであれば、それもいいかもしれません。

しかし、そんな覚悟をするくらいなら事務所利用可となっていない物件であってもオーナーに掛け合い、事務所利用を認めてもらうほうがいいと思います。

家賃や管理費が高くなる可能性はありますが、ちゃんと許可を取って利用すれば、堂々と営業できます。

普通のマンションやアパートとして貸し出されている物件の中にも、詳細をみれば事務所利用可と書かれているものも見かけます。

実際にネットで見かけた事例を紹介します。

事務所可と書かれていて、その右横には二人入居可とも書かれています。

このマンションは事務所利用もできることがわかります。

左端に楽器不可とあるので、音には厳しいことがわかります。

BGMを大きくするとか、不特定多数の人が頻繁に出入りして騒がしい場合は許可がでないことも想像できます。

また、同じ建物内にすでに店舗や会社(事務所)が入っている場合、店舗としての利用を許可される可能性は十分にあります。

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。

間取りについて考える(2)

鍼灸院の間取りを考える

Photo by Jez Timms on Unsplash

前回、「間取りについて考える」でワンルームを借りて営業する際、1室を仕切って利用する場合の注意点について書きました。

今回は、そういった仕切り問題を回避するために1kを借りること想定して、問題点は無いか考えてみます。

1Kのマンション(アパート)

間取り図Aをご覧ください。

間取り図:Aこれは典型的な1Kのマンション(アパート)です。

ワンルームとの大きな違いは、キッチンと部屋がドアで仕切られていることです。
洋室は6帖とあるので、江戸間では9㎡以上あります。

ここを施術室とすれば、法規の基準である6.6㎡以上はクリアできます。

あと、問題は待合室の3.3㎡以上という基準をクリアできるかどうかです。

キッチンが3.3㎡以上あれば、施術室と物理的に仕切られているので、待合室として使用することが出来るかもしれません。

しかし、キッチンは部屋でないため、その広さの記載がありません。

これでは実際に内覧させていただき、寸法を自分で測るしかありません。

この内覧しないと分からないという問題を解決するために、思い切って2部屋の物件を借りることを考えてみましょう。

2Kのマンション(アパート)

先ほどのは1Kですが、次は2Kです。

2kの場合、2部屋あるので、待合室と施術室を仕切る点については問題ありません。
間取り図Bをご覧ください。

間取り図:B

典型的な2kの間取りです。
これであれば、洋室4.5帖と洋室6帖が物理的に隔てられているので、4.5帖を待合室、6帖を施術室とすることで保健所の審査はクリアすると思われます。

手前にあるキッチンが広そうですが、広さが表示されていません。
もし、ここが3.3㎡あるとすれば、部屋は1つでよいはずです。
そうすれば家賃も安くなるので、そういった物件の例を見てみましょう。

1DKのマンション(アパート)

間取り図Cをご覧ください。

間取り図:C

これは1DKと呼ばれる間取りです。
キッチンの部分がダイニングキッチン(台所と食堂の機能を兼ね備えた部屋)ですから、ちゃんと広さも明記されています。

DK4.5帖とあるので、6㎡あります。
更にその奥、6.3帖は9㎡以上あるということです。
間取り図で見る限り、2つは物理的にスライドドアで隔てられているのことも確認できます。
この物件であれば、DKを待合室にして、奥の洋室6.3帖の部屋を施術室にすることができます。

いまの私の鍼灸院はこのタイプです。
1人で開業する場合、自宅開業以外で最も安く簡単に開業できるのが、この1DKでの開業だと思います。

簡単であることを省けば、1Kで開業する方が安くつくかもしれません。
その場合、キッチン部分が3.3㎡あることが条件です。
通常、キッチンの広さは不動産情報で確認できないので、内覧して採寸する必要があると思われます。

1Kとは1番最初に紹介した、間取り図Aのような物件です。

ワンルームマンション(アパート)

さらに家賃を抑えるなら、ワンルームではどうかと考える方もいらっしゃるかもしれません。

間取り図Dのような物件です。

間取り図:D

これはROOM7.0などと書かれていますが、7帖ということです。
江戸間で換算しても、10㎡はあります。

施術室の6.6㎡を差し引いても、3.4㎡は残るはずです。

そうなるように上手く仕切りをつることができて、なおかつ保健所の審査が通ればこういったワンルームでも営業が出来る可能性があります。

前回記事の「間取りについて考える(1)」でも書いたように、こういった部屋を仕切る場合は、借りる前に保健所としっかり相談しなければ、到底審査が通らないような物件を誤って借りてしまうことだったあります。

そういったトラブルを回避するには2つ部屋のある2Kは確実ですし、1DKでもダイニングキッチンを1部屋として使えば問題ありません。

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。

間取りについて考える(1)

鍼灸院開業に伴う関係法規

Photo by Scott Webb on Unsplash

鍼灸院を開業する際、開設届けを開業した地区を管轄する保健所へ提出します。

その際、鍼灸院全体の平面図(間取り図)を提出する必要があります。

間取りにについては特に決まりはありませんが、施術室及び待合室の広さは法律で定められています。

施術室・待合室の広さ

施術室は6.6㎡以上、待合室は3.3㎡以上の面積が必要です。

更に、施術室は面積の1/7以上に相当する部分を外気に開放できるか、これに代わる適当な換気装置(つまりは換気扇ですね)があることとされています。

他にも細かい決まりがありますが、ここでは触れずに進めます。

 

インターネットで物件探し

Photo by John Schnobrich on Unsplash

鍼灸院開業にあたり、部屋の広さや窓の大きさまで法規で定められている以上は、これを守る義務があります。

保健所はこういった条件を満たしていない場合、申請を許可してくれません。

ですから鍼灸院を開業する場合、これらの条件を満たしている物件を探さなくてはいけません。

今回の私のように自宅での開業であろうと、テナントを借りての開業であろうと、ほとんどの方がインターネットの不動産サイトで検索して探すと思います。

不動産サイトで間取り図を確認することができるので、それを見て前述した法規で定められた条件を満たしているかチェックします。

テナントを借りる場合は、自分の自由に施工すればいいだけなので問題ありません。

しかし、事務所使用が許可されたマンション(アパート)等で営業をする場合、しっかりと間取りを確認する必要があります。

間取り図からわかる情報

たとえば間取り図Aをご覧ください。

間取り図:A

これはワンルームと呼ばれるタイプで、キッチンと部屋が1つになっています。

全体で洋室10.68帖とあります。

広さの表記(帖)ですが、関東、関西で多少の違いはありますが、ここでは関東に合わせてみたいと思います。

この物件の場合、小さめの関東(江戸間)で計算しても16㎡以上あります。

ということは、この洋室を施術室とする場合、法規の6.6㎡以上をクリアできます。

問題は待合室の3.3㎡です。

間取り図には玄関が描かれていますが、その面積が記載されていません。

もしこの玄関が3.3㎡以上あれば、幸い部屋との間にドア(仕切り)があるので、保健所に相談してみるのも一案です。

このような間取り図はかなり適当なので、この図から想像することはできません。

こうなってはこの物件を内覧しなければ、玄関の面積がわからないといったことになります。

ワンルームマンションを2部屋に分ける

玄関が待合室として認められない可能性があるので、プランBを考えてみます。

プランBとして、10.68帖の洋室を2つに分けるというのはどうでしょう。

うまくパーテーションで仕切って、2部屋として使えないでしょうか。

16㎡以上あるのですから、半分にしても1部屋8㎡を確保できます。

この方法は、机上では問題ないのですが、実際はそう簡単にはいきません。

難しいのはその仕切り方です。

パーテーションを置くだけで、問題ないと判断する自治体と、壁でないと許可できないと判断する自治体があるのです。

保健所にダメだしされた理由

私が以前借りていたテナント(内装有・変更不可)では、待合室と施術室の間に仕切りがなかったので、管轄する保健所にはカーテンで仕切ると説明しました。

しかし、保健所からの回答は「ひらひらしているものはだめだ」ということでした。

保健所に相談の結果、アコーディオンドアなら強度があるので、ドアとして(仕切りとして)認めると伝えられました。

しかたなく私は、待合室と施術室の間にピッタリサイズにオーダーしたアコーディオンドアを取り付けました。

この時は最終的に許可が下りたのでよかったですが、これが壁とドアを作れなどと言われては引っ越すしかありません。

こんなことにならないように、大きな部屋を仕切って2部屋として使用する場合は、前もって保健所としっかりとした打ち合わせをしておく必要があります。

もっとも、そういった心配のないようにワンルームではなく、1K以上の部屋を選ぶといった方法もあります。

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。

【自宅兼鍼灸院】周辺環境とリピート率

前回記事の中で、自宅兼鍼灸院として借りる物件の周辺環境に気を使ったことを書きました。

周辺環境の大切さ

Photo by Lara Westrich on Unsplash

自宅兼鍼灸院の清潔さだけでなく、隣近所や、駅からの道のりの環境にまで気を使うのには理由があります。

なぜなら、お客さんには周辺環境も含めて鍼灸院の印象として記憶されてしまうからです。
例えば、どんなに素敵なカフェでも、あなたが悪いと感じる周辺環境にあれば、その素敵なカフェの評価は周辺環境分減点されるはずです。

結果、総合的に見て点数の高い他のカフェへ足を運ぶといった経験はないでしょうか。

鍼灸院にこられるお客さんも、意識せずそのように周辺環境の影響を受けています。

お客さんはお店を評価する

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お客さんは店を減点法で評価します。

どこかカフェに出向いて、「周辺環境がいいから加点」とはなりません。

ネットや何かで見て、気になっていたカフェに出かけたとします。

ネットや雑誌を見て気になった段階で、その店には100点が与えられます。(あるいはそれに近い高得点)

そのカフェへ向かう途中の環境が悪いと、「雰囲気が悪いから減点」となります。

店内に入って、店内装飾、接客や料理についても基本的に減点法で評価します。

鍼灸院も同じです。施術者の白衣が汚れていると-10点、施術者が不潔に見えると-30点と減点されます。施術が上手だったから+50点などと、加点されることはほとんどありません。施術が上手なのはお客さんにとってはあたりまえのことです。

周辺環境とリピート率

初めて予約をいただいて、初診で来られる時は何も知らずに来院します。

周辺環境がお客さんにとって好ましくない場合、ある程度リピート率は下がると私は思っています。

もちろん、どんな立地であってもお客さんをガッチリ掴んで離さないような、飛び抜けたサービスを提供できる場合はその限りではありません。

しかし、私のようにそこまでサービスに自信が無い者は、このように外堀もしっかり埋めて対策を施さないと不安になるのです。

減点項目を減らすために、周辺環境にまで気を使うことは無駄ではありません。

施術料金と周辺環境

私の鍼灸院は1回6,000円~という料金ですから、一般的な鍼灸整骨院と比較すれば高額なイメージを持たれます。

そんな自宅兼鍼灸院が、ごちゃごちゃとした奥まった住宅街、近くにゴミが不法投棄されているような場所がある、駅からの道のりもなんだか汚いといったところにあるとすれば、1度目は来てくださっても、その後ずっと通っていただけるとは思えません。

現在通っていただいてるお客さんの中には、ライフワークの一部のように通ってくださる方も少なくありません。

美容院に通うように鍼灸院に来てくださるのです。

移転先でも、目指すのはそういった鍼灸院です。