【自宅兼鍼灸院】周辺環境は大切

物件探しのポイント5つ

新しく自宅兼鍼灸院となる物件を探すポイントとして、次の5つを挙げていました。

  1. 最寄り駅
  2. 駅までの距離
  3. 間取り
  4. 周辺環境
  5. 家賃

このうち、(1)(2)(3)(5)についてはこれまでの記事の中で書いてきました。今回は(4)の周辺環境についてです。

物件探しのポイントとして挙げた5つのうち、残るは(4)の周辺環境です。これについてはGoogleを目一杯活用しました。

本当なら、周辺環境は物件を見にくしか確かめる方法はありません。

しかしそんな暇もないといった場合は、Googleマップがとても役立ちます。

物件探しにはGoogleマップを活用する

最近の不動産検索サイトでは、物件の住所が記載されているものが多いです。

具体的に細かい住所が記載されているのではなく、大雑把に何丁目くらいまでは書かれています。(ここから先はパソコン利用を想定しています)

Googleマップの検索欄に「東京都世田谷区」などと入れて検索してみてください。

そうすると、世田谷区のところだけが違う色で表示されます。

さらに、「東京都世田谷区世田谷1丁目」と入れて検索してみてください。

東京都世田谷区世田谷1丁目のエリアだけが違う色で表示されます。

このようにGoogleストリートビューや、Googleマップ航空写真を参考にすれば、気になる物件周辺の住宅密集度やコンビニの件数、緑の多さ(公園の有無)、道幅などが分かります。

物件探しにはGoogleストリートビューを活用する

物件の場所を地図で紹介している不動産検索サイトもあるので、そういった場合はGoogleストリートビューで目的の物件を確認することも可能です。

ストリートビューでは何年何月撮影かも確認することができるので、数年前の物件の状態を確認することもできます。

今、この記事を書きながら確認したのですが、ihpone版のGoogleマップでストリートビューを見たところ撮影時期について情報はありませんでした。

更に、Android版のGoogleマップでも確認しましたが、やはり撮影時期についての情報はありませんでした。

また、「東京都世田谷区世田谷1丁目」と入れて検索してみてもパソコンで検索したときのように、色分けされて表示されませんでした。

こういった情報はパソコンで見る場合に限られるようです。

パソコンを持っている人は、是非パソコンで検索してみてください。

さて、(4)周辺環境の話に戻ります。

このように私はGoogleマップなどを利用し、気になる物件の両隣やお向かいの雰囲気を確認したり、最寄り駅からの道のりを確認しました。

住むにしても、鍼灸院としてお客さんに来て頂くにしても、隣近所や駅からの道のりなど、そういった環境は大切だと考えたのです。

【自宅兼鍼灸院】生活感は排除する

物件探し

前回は物件を探すにあたって、いくつかの条件をクリアする最寄り駅を割り出し、その最寄り駅周辺の物件を不動産サイトで検索する方法で物件探しを始めたということを書きました。

物件探しのポイント5つ

Photo by Isai Ramos on Unsplash

物件を探すポイントとしては、次の5つを挙げていました。

  1. 最寄り駅
  2. 駅までの距離
  3. 間取り
  4. 周辺環境
  5. 家賃

(1) と (2) は前回の記事に書きました。

希望する最寄り駅が決まれば、次のポイントは(3)間取りです。

不動産サイトでも、絞込み検索として間取りや専有面積を設定することができます。

自宅兼鍼灸院ともなれば、来てくださるお客さんに生活感を感じさせないためにも、3LDK以上は欲しいところです。

店舗として借りるのであれば、生活感を心配する必要もありませんが、自宅を兼ねているので心配です。狭いとどうしてもお客さんに、生活している場所を通ってもらう必要があったり、生活している場所が目に付くと考えました。

お客さんに見せたくない場所

Photo by Toa Heftiba on Unsplash

リビングやキッチンなど、生活感にあふれた部分を見せたくはありません。そうなれば、必然的に間取りは限られてきます。

リビングやキッチンを見せずに施術室と待合室を配置するには、それなりに広い物件でないと難しいと思います。

そういったわけで、不動産検索サイトでは「最寄駅から徒歩10分」+「3LDK以上」+「専有面積60㎡以上」を絞り込み検索に設定しました。

今住んでいる(2017年10月現在)マンションが58㎡なので、住んでみた印象として、これより狭いところで自宅と鍼灸院を兼ねるのは無理だと感じました。

安かろう悪かろう

後ひとつ、絞り込み検索に設定した項目があります。

(5)の家賃です。

これは悩みました。

新天地で再スタートするような鍼灸院では、しばらくは売り上げなんて無いでしょう。そんな状態だからといって、安い物件では良い物も無いと思います。

広くて部屋数も多く、駅近だけど、ボロボロだから6万円などは選択肢に入りません。実際にそういった物件もありましたが、とてもお客さんを呼べるような場所ではありませんでした。

自宅開業をあきらめるならアリかもしれませんが、これから新規のお客さんに来ていただけるような物件が必要です。

安かろう悪かろうではだめなのです。

そこで、将来は少しでも鍼灸院としての売り上げがあることを期待して、家賃の上限は10万円に設定しました。

この額なら鍼灸院の売り上げがなくても、妻と私のアルバイト代で賄えます。

実は、私は今も鍼灸院とアルバイトの二足のわらじです。

予約でびっしりなら嬉しいのですが、なかなかそうもいかない鍼灸院経営です。

空いた時間はアルバイトをしています。

幸いここの時給が平日でも1,200円なので、きっちり働かせていただければ、それなりの収入になります。(鍼灸とは全くかけ離れた業種です)

 

【自宅兼鍼灸院】物件探し第一歩

物件探し

前回までに、今の鍼灸院を閉院すると決めたこと。

新たに自宅兼鍼灸院となる物件を探すことになったこと。

新しい物件は、今住んでいる街の中心部ではなく、街の中心部から外れたところで探すことになったことを書きました。

物件探しのポイント5つ

新しく住むところを探すにあたり、いくつかのポイントがあります。

  1. 最寄り駅
  2. 駅までの距離
  3. 間取り
  4. 周辺環境
  5. 家賃

細かいことを除けばこんなところでしょうか。

まず、⑴最寄駅を何処にするかという、最も基本的なポイントです。

これは、お客さんの利便性というよりも、妻が通勤に便利か否かが焦点でした。

妻の勤め先の最寄駅から、候補となる路線を選びました。

更に、乗り換えは1回まで、自宅から勤め先までドアtoドアで1時間以内といった条件で絞り込みます。

ドアtoドアでとなれば、自宅から最寄駅までに必要な移動時間も考慮しなくてはいけませんが、ここは徒歩10分と仮定しました。この、「駅まで徒歩10分」がポイントの(2)にあたります。

このような条件で、複数の路線が候補としてあげられました。

  1. 路線A
  2. 路線B
  3. 路線C

この中から、特急や急行といった列車の停車駅を中心に物件を探すことにしました。

自宅で開業することから考えても、そういったアクセスに便利なことは重要な条件です。

このように条件を決めて駅を絞り込みましたが、その他にも参考にしたサイトがあります。

駅のポテンシャルを知ることができるサイト

その名も「駅ポテ」

「お店の立地ドットコム」というサイト内にあるサービスで、国勢調査を基に、調べたい駅のポテンシャルを知ることが出来ます。

例えば、●●駅の半径2キロ以内の人口、更には年齢別人口、商業規模などを具体的に数字で確認できます。

こういったサービスを利用することで、ある程度はその駅のポテンシャルを知ることが出来ます。

住居として住むだけなら特に気にならないのですが、開業するなら商圏としてのポテンシャルが気になるところです。

ここで得られる情報だけでマーケティングを語るつもりはありません。

あくまでもひとつの目安として活用させていただいたので、ここでも紹介させていただきます。

このサービスはスマートフォン未対応ですから、パソコンでご利用ください。

不動産検索サイトで検索する

通勤時間や駅ポテを参考に駅を決めて、その駅周辺の物件を不動産検索サイトで検索する方法で探し始めました。

不動産検索サイトでは、家賃や間取りはもちろんですが、専有面積も設定して絞り込みます。

不動産情報は生ものです。いい物件を逃さないという気持ちから、自宅でも電車の中でも、ちょっとした時間があれば検索するようにしていました。

 

住居・鍼灸院 どちらを優先するか

住居と鍼灸院 そのバランス

前回までに、鍼灸院を閉院すると決めたことと、新たに自宅兼鍼灸院となる物件を探すことになった経緯を書きました。

物件探しといっても、住居と鍼灸院どちらを優先するかで悩みました。包括的に考えた結果、住居(生活)を第一とすることにしました。

抽象的ですが、これから暮らす街を選ぶ基準を「その街その家で楽しく暮らせるか」というポイントに絞りました。それでいて鍼灸院としても利用できる 物件を探すのです。

具体的には、店舗を出すような立地でなくとも、楽しく暮らせるような街であったり立地であれば良しとするといった考えです。

 楽しく暮らせる街とは

楽しく暮らすといっても、その基準は十人十色だと思います。大雑把に分けるとしたら、都会で暮らしたい人と田舎で暮らしたい人ではないでしょうか。

私達は都会と呼ばれるような街で暮らしています。(2017年10月現在)

マンションの1階部分には飲食店やフィットネスクラブ、2,3分歩けばコンビニは2件あり、駅まで5分です。30分もあれば新幹線にだって乗ることができます。

このような立地が良いと思う人もいれば、こんな騒がしいところで暮らせないという人もいらっしゃるでしょう。

今回の引越しをするにあたって、同じような街に住むのか郊外に行くのかといった話し合いに私達夫婦は多くの時間を割きました。

物件選びの条件

私の鍼灸院は自宅よりも更に街の中心にあります。

小さなビルの5階ですが、鍼灸院経営を考えるならそんなに悪くない立地です。

今回探すのは住居兼鍼灸院として使える物件です。自宅と鍼灸院といった使い方がし易い間取り、お客さんが利用し易い環境、予算内に収まる家賃が主な条件です。この条件ではとてもじゃないですが、今の鍼灸院と同じ立地で住居兼鍼灸院として使えるような物件が見つかるとは思えません。

ワンルームマンションでも6万円ほどの家賃は必要な地域です。3LDKや4LDKのマンション(一戸建てはまず無理)なら12万円からといった相場感です。

その中から綺麗で、お客さんに生活感や不潔感を感じさせること無く、住居と鍼灸院を両立させる間取りの物件なんて見つかる気がしません。あったとしても予算オーバーです。

必然的に今の自宅や鍼灸院のある、街の中心から外れた地域で物件を探すことになりました。

物件探しについては、「物件探し」というカテゴリーにまとめました。興味のあるかたは是非読んでみてください。