税務署へ異動届けを出しました

税務署の対応

税務署の対応は署によって違うようです。

引越しから1ヶ月が経ちましたが(2017年12月)、やっと引越し先を管轄する税務署へ異動届けを出しました。

鍼灸院を閉院する際の手続きとして、【鍼灸院廃業手続き・税務署編】と【鍼灸院廃止手続き(備忘録)】の2つの記事を公開しています。

鍼灸院廃業手続き・税務署編

鍼灸院廃業手続き(備忘録)

その中で税務署へ提出する書類の内容について、「この項目にはこういったことを書く」と説明しています。

繰り返しになりますが、税務署に提出する「所得税・消費税の納税地の異動に関する届出書」に記入するのは、次の12項目です。

  1. 納税地
  2. 氏名
  3. 生年月日
  4. 個人番号
  5. 職業
  6. 屋号
  7. 異動年月日
  8. 異動前の納税地
  9. 異動後の納税地
  10. 屋号
  11. 所在地
  12. 事業内容

異動前の納税地を管轄する税務署へ提出した書類には、全て記入しました。

ところが、異動先の納税地を管轄する税務署では、9,10,11を記入するようには言われませんでした。

4の個人番号(マイナンバー)については、書いて欲しいが書かなくても問題はありませんと告げられたので、私は書きませんでした。

5,6も必要ない感じでしたが、なんとなく流れで書きました。

異動届けは異動前の納税地を管轄する税務署へ「出て行きますよ」といった意味合いで届けを出し、異動先の納税地を管轄する税務署へは「転入しましたよ」といった意味合いで届出を出します。

「出て行きますよ」の方は全部埋めたにもかかわらず、「転入しましたよ」のほうは書かなくてもよい項目があるのには驚きました。

納税地住所を書き間違えた

「出て行きますよ」の異動前の納税地住所を書く欄に、店舗の住所を記入したにも関わらず、「転入しましたよ」の異動前の納税地住所を書く欄へは引越し前の自宅の住所を書いてしまいました。

実際に登録していた納税地住所は店舗の住所なので、本来は両方共に店舗の住所を書くべきところです。

税務署の担当の方に「店舗住所を登録していたと思うが、自宅の住所を書いてしまいました」と伝えたところ、「たぶん大丈夫です。何かあれば連絡しますね」と言われました。

これまで行った3回の確定申告を引き継ぐための手続きですが、そんな適当で大丈夫なのかと不安になります。

確定申告では毎年同じ番号を記入する欄がありますが、この書類にはその番号を記入する欄がありません。

納税地として登録しているのは、これまでは店舗住所だけでした。

こんなことで本当に確定申告の内容を引き継げるのか不安ですが、大丈夫といわれたのでひとまず様子を見ることにしました。

鍼灸施術料金を考える

鍼灸もサービス業です

インターネットには、毎回5,000円、6,000円といった料金を支払ってまで鍼灸に通う人なんて居ないなどと書かれている記事を見かけます。
それらは全くのデタラメです。
その証拠に、私の所へはそういったお客さんが通われています。

私のお客さんの中には、もっと高額な鍼灸院に通っていた方もいらっしゃいます。
知っている限り、最も料金の高いところは1回2万円以上です。
そこに通っていらした方が、私のところへ通うようになりました。
このお客さんの場合、これまで2万円だったのが6,000円になるわけですから安いものです。
当然のように何度も通ってくださいます。
このように、施術料金の高い安いに関係はなく、値打ちがあると判断されれば、それを支払ってくださる方は必ずいらっしゃいます。
良いサービスには、それなりの料金を支払うのが当たり前だと理解していらっしゃるのです。

技術の安売りはしない

良いサービスは料金も良い値段になる。
これは、どんなサービス業でも同じです。
身近なところで、飲食店がわかりやすい例です。
3,000円のランチもあれば、1,000円のランチもあります。
牛丼チェーン店のようなお店を利用すれば500円もしません。

何が違うのかといえば、サービスが違います。
提供される料理の内容はもちろん、その質も違いますし、接客も違います。
料理で例えればプロの料理人が調理する3,000円のランチと、アルバイトが温めるだけのファミリーレストランのランチは比較にならないほど差があります。
ときどき高級なホテルに食事に行くなどして、良いサービスを肌で感じると良いかもしれません。

実感として、自分がためらわず支払える金額以上の金額を、お客さんから平然と受け取るのは抵抗があると思います。

もし、5,000円の鍼灸施術料金を受け取るのであれば、同じように5,000円支払うようなサービスを定期的に利用すると良いのではないでしょうか。

サービスは有料です

日本人にはサービスは無料だと思っている人が少なからずいらっしゃいます。
また、お客は偉い立場にいると思っている人も多いです。
とんでもない誤解です。
サービスは有料ですし、お客は特に偉いわけではありません。

支払った金額以上のサービスを求める人は、支払った金額以上のサービスを受けないと損をしたと感じるようです。

食べ放題で元をとるといった考えに近いと思います。
このようなタイプの人に来ていただきたくないのが、私の正直な気持ちです。
3,000円程度の品物で、延々とクレームをつけるような人もご遠慮願いたいです。
3,000円を取り戻すために何度も電話したり、1時間も苦言を続ける人がいるそうですが、いったいその人の収入は幾らなのかと不思議に思います。

そんなことをする暇があれば、仕事したほうがよほど有益なことがわからないのでしょうか。

そういった人を遠ざけるために、今後更なる値上げをしても値下げをする可能性はありません。
想像してみてください、1回の施術で2万円いただけるなら、ある程度はお客さんの要望にもお応えしようと思います。
これが3,000円だとどうでしょう、黙って横になって言うこと聞いてもらって鍼して、さっさと帰っていただきたいと思いませんか。
酷いことを言っているように思われるかもしれませんが、これがサービス業です。

鍼灸施術料金まとめ

Photo by Kristian Gonzalez on Unsplash

長々と書きましたが、施術料金はご自分の提供するサービス内容に見合った額を提示すれば良いのです。

1万円のサービスを提供しているのに、5,000円の施術料では自分でサービスの価値を下げているようなものですし、3,000円程度のサービスなのに施術料を1万円にしてはお客さんの満足度を下げるだけです。

どうしても自分の提供できるサービスの価値がわからないようなら、普段利用している理容室や美容院の1.5倍くらいから始めてみてはいかがでしょうか。

美容院はカットのみの価格です。
たとえば、カットのみ4,000円の美容院なら、6,000円ですね。
3,000円の理容室であれば、4,500円です。

適当に思われるかもしれませんが、そもそも値段のつけ方がわからないのであれば、適当もなにもありません。

妙に謙遜して安い値段にするよりも、少し高いと思うくらいが良いと思います。

ある程度の値段の方が、利用するほうも「6,000円するなら技術も確かだろう」と勝手に思ってくれます。

鍼灸の料金や技術力は、あなたよりもお客さんの方がわからないのですから。

鍼灸出張料金について

鍼灸出張料金について

Photo by Morgan McDonald on Unsplash

出張所での鍼灸施術料金

出張には出張所を開設するケースと、ご自宅に伺うケースの2通りがあります。
病院への出張はご自宅に出張する場合と同じ料金となります。
出張所開設について、詳しくは過去記事をご覧ください。

鍼灸出張所を開設する

出張料金について、出張所(スクール・カフェ・サロンなど)の場合は通常の施術料金に場所代を加算します。
平均すると8,000円までに収まります。
私の鍼灸院まで来てくだされば6,000円ですが、ご自宅の近くや、いつも通っている先で施術を受けれる場合、多くの人にとって8,000円は高くありません。
ご自宅であれば12,000円からですので、比較すればお得感さえあります。

場所代について

場所代は施術料金の20%を目安にしています。
私の基本施術料金が6,000円なので、場所代として支払う20%をそこに上乗せします。

6,000円 × 120% = 7,200円

場所をお借りするからには、貸してくださる方に少しでも多く場所代をお支払いし、お互いがメリットのある状態が理想です。
そこで、この7,200円に300円を加算し、出張時の鍼灸施術料金は7,500円を基本としています。
7,500円のうち、1,500円は場所代としてお支払いします。
私は出張でありながら、通常の6,000円だけが売り上げです。
このような出張先には、私に次の3つのメリットがあります。

1.ひとつの場所へ出張するだけで、そこへお客さんが集まってくださる。
(自宅への出張のように、家から家へ移動する手間が省けます)

2.私のターゲットとするお客さんを効率よく紹介していただける。
(出張先の既存のお客さんを紹介していただける)

3.本来なら通っていただけない地域の方を顧客にできる。そこからの紹介もある。

上記メリットの中でも1番の、そこにお客さんが来てくださるのが非常にありがたいです。

ご自宅での出張施術料金

ご自宅の料金は鍼灸院から車で1時間以内までの距離を基本とし、それ以上遠い場合は30分につき3,000円加算します。
ご自宅でも、ご夫婦がお2人とも施術を受けてくださる場合は、お1人12,000円をお1人10,000円にさせていただくなど、ケースバイケースで料金は変更しています。

自宅への出張施術料金が出張所での料金に比べて高めなのは、車で1時間かけて出張し、6,000円をいただくだけでは赤字になるからです。

往復の2時間と施術時間の1時間で、最低でも3時間拘束されることになります。
出張の準備を加味すれば、1時間当たりの単価は2,000円を下回ります。
ガソリン代も必要です。
ご自宅での施術は神経をつかい、
往復の車の運転も労働ですから、これでは採算がとれません。
そこで、基本料金を12,000円とさせていただき、ご自宅までの距離によっては値引きさせていただいてます。

遠方への出張施術料金

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非常に遠いところへ出張する場合は、1日幾らといった料金になります。
そういった場所は、上限があるものの、1日に複数回施術させていただきます。
事例で言えば、飛行機を利用した一泊2日で、2日間何度でも施術するお約束で1日6万円いただきました。
この場合、宿泊費や交通費は別途ちょうだいいたします。

1日6万円×2日間=12万円(施術料金)
12万円(施術料金)+交通費

こういった出張依頼は流石にまれな例であり、これまでの4年間で2回しかありません。
このように遠方への出張事例があると、もし同じような依頼があったときに直ぐに対応できます。

出張施術とひとことでいっても、様々なケースがあります。
どのような依頼であっても直ぐに応えれるよう、基本となる料金は先に決めておくことをおすすめします。

料金を聞かれて、その返答に詰まるようでは、これまでそういった経験が無いと思われ、場合によっては信頼度が下がり、お客さんを不安にさせることもあります。

営業の仕事をされた経験などあれば、とっさに金額も出てくるでしょうけど、不慣れなである人ほど準備はしておくべきです。
少し多めに設定して、お客さんの様子を見ながら値引きするなどすれば良いと思います。

鍼灸施術料金について

鍼灸施術料金について

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私の施術料金は60分 6,000円です。
きっちり60分間施術するわけではないので、実質1回6,000円といった感じです。
60分と提示しているのは、90分施術した時には9,000円いただきますと、施術料金を提示しやすいように時間で区切って見せるためです。

お話しながらお茶など飲むと、大抵90分くらいかかりますが、料金は60分料金の6,000円です。
時々カウンセリングが長くなり、来院から退院まで120分などとなれば90分か120分で料金をいただくこともあります。

90分:9,000円
120分:12,000円

こういった場合、あらかじめお客さんが120分を希望するケースと、話が長くなりそうなら120分にしますかと、こちらから促すケースがあります。
この辺りは雰囲気です。

基本料金

基本となる60分の料金ですが、初めて開業したときは4,500円でした。
その後、5,400円に値上げして、更に6,000円に値上げしました。
このように2度も値上げしなければならなかったのは、値付けが失敗だったためです。

では、どのようにしてこの値段を決めたのか、お恥ずかしい限りですがここに紹介します。

まず最初に1ヶ月に売り上げたい金額を決めます。
例えば、50万円というふうに、目標額を設定します。
それを営業日数で割ります。

A.50万円 ÷ 25日 = 2万円

次に、Aの2万円を1日の目標来客数で割ります。

B.2万円 ÷ 8人 = 2,500円

本来であれば、このBで算出された2,500円を施術料金とすれば良いのですが、目標とした来客数を100%達成できるとは思いません。
そこで、目標来客数の6割程で計算し直しました。

C.2万円 ÷ 5人 = 4,000円

この4,000円に、気持ち上乗せした4,500円を施術料金としたのが最初です。

しかしながら、私のブログを読んだことがある方ならご存知のように、全く集客が上手くゆかず、思うように売り上げが伸びませんでした。

そこで、お客さんの数をそのままで売り上げを伸ばす方法として、一番簡単な値上げに踏み切ったのです。

値上げするとお客さんが来ない

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「値上げするとお客さんが減るのでは?」

そう思われるかもしれません。
しかし、そういった理由でお客さんが減ったとしても、値上げ後の料金を支払っていただけるお客さんも新たに来られるので問題ありません。
経営する側にとっては、より高い料金を支払ってくれるお客さんに来ていただきたいのが本音です。

結果、客数はあまり変わらずに少し売り上げは伸びました。
その後、2度目の値上げで6,000円としましたが、やはり新しいお客さんは来てくださいます。

同じ来客数でも売り上げは大違いです。
例えば、1日3人来られたとして、4,500円であれば13,500円ですが、6,000円なら18,000円です。

私の鍼灸院は完全予約制です。
予約をコントロールすることで鍼灸院の稼働日を絞り込み、他の日にはアルバイトをするなどして1ヶ月の収入を確保していました。

鍼灸施術料金を値上げしたことで、時間単価も上昇し、平均して時間当たり3,000円以上をキープできるようになりました。

1日5時間も働けば15,000円になる計算です。

アルバイトしながら、ある程度の月収を確保しつつ、十分な余暇を楽しむ生活ができるようになりました。

当然もっと予約を増やして収入を増やすことも大切ですが、それよりも夫婦でゆったりと生活することのほうが私達にとっては豊かな生活だったので、売上は少しずつ上げていけばいいと考えていました。

二足のわらじ

鍼灸施術料金を値上げし、アルバイトと組み合わせることで、そこそこの収入を確保できるようになりました。
(同年代サラリーマンの平均月収には遠く及びませんが)

そして、これから徐々に売上を伸ばそうとしていた矢先に、今回の引越しに伴う移転騒動が勃発しました。

私達が望んだのでなく、外力による引越しと移転騒動です。
その結果、自宅を失い、鍼灸院は閉鎖することになりました。

そして今(2017年11月)、自宅兼鍼灸院として再開する目処が立ってきました。
このブログでは、こういった状況で鍼灸院を再開した場合にどの程度売上があって、どのように売上が推移するのかを公開していきます。

鍼灸出張所を開設する

鍼灸院出張所を開設する

以前の記事のなかで、私はご自宅へ出張するよりも、何処か場所をお借りして、出張所を開設するスタイルが多いと書きました。

今回は、こういった出張スタイルについて、少し詳しく紹介いたします。

私が出張所を開設する所は、ダンススクール、カフェ、アロマセラピーサロンなど、もともとそこにお客さんが定着しているような所です。
そうすることで、そこのお客さんが私のお客さんにもなってくださいます。
そういったお客さんは、あたかもそこのサービスの1つのように私の施術を受け入れてくださいます。
これはもともと私のターゲットとするところが、30代の女性と決めていたことが功を奏したと思います。

ターゲットとする女性像

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以前にも書きましたが、とりあえず鍼を刺して痛みを取るだけといった、対症療法的な鍼に興味はありません。
私の主なターゲットは、子育て真っ最中のお母さん、あるいはバリバリ働くキャリアウーマンです。

主にターゲットとしている女性像を、大きく2つに分けることができます。

先述した女性達の中で、くたくたになりながらも女性として自分を磨き上げることに余念のない女性が主なターゲットの1つです。

2つめは、西洋医学での治療だけではなく、他の治療法を探していらっしゃる女性や、西洋医学的には問題ないとされながら辛い思いをされている女性です。

表面的には綺麗でも、内側でトラブルを抱えている女性は珍しくありません。
普通、男性の私にそういった相談はしにくいと思います。
しかし、自分が普段通っているスクール、カフェやサロンという場所で、そこのオーナーとも顔見知りであれば少しは安心されるようです。
皆さんいろんなお悩みを打ち明けてくださいます。
そういったお話をじっくりお聞きして、治療プランを立てるのが私のスタイルです。

鍼灸出張所を開拓する

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どのように出張所を開拓していったのか、そこに興味を持たれる方もいらっしゃると思います。

答えは簡単なことで、ダンススクール、カフェやアロマセラピーのサロン等、そこのオーナーが私のお客さんです。

当然気に入って通ってくださっているのですから、自分のお客さんを私に紹介してくださいますし、自分の店でコラボイベント的なことをしませんかといった話にもなります。

オーナーが私のお客さんで、そのオーナーのお店に通う女性は、私のターゲットとする女性像にピッタリです。

こうやって、私は出張所とターゲットとするお客さんを獲得してきました。

このように書くと、じゃあそのダンススクール、カフェやアロマセラピーサロンのオーナーをどのように獲得したのかといった話になると思います。

この辺りは、これと決めたターゲットを獲得するためにアレコレ考えてチラシやホームページで地道に宣伝した結果です。

ターゲットを絞らず、誰でもいいから来てくださいといったチラシやホームページではターゲットがぼやけてしまい、紹介率やリピート率は下がるのではないでしょうか。

鍼灸院出張所開設まとめ

私の場合、やりたい施術があって、それに沿うようなお客さんを狙った結果、今通ってくださっているようなお客さんが自然と集まって来てくださいました。

その中には自分のお店を持っている女性が少なくなく、そこをお借りして出張所を開設するといった流れです。

ですから、鍼灸院出張所の開拓ついてはこれといって情報や手法を持ち合わせていません。

まだまだ開業4年目(2017年現在)のひよっこですので、これからは広告宣伝方法をもっと勉強し、色んな所で出張所を開設したいと思います。

鍼灸院にあるもの

鍼灸院にあるもの

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鍼灸院にある物の中で、事務系以外の物を紹介します。

  • 治療道具一式
  • 折りたたみ式ベッド
  • 電気毛布
  • シーツ
  • 毛布
  • まくら
  • フェイスまくら
  • タオル類
  • タオルウォーマー
  • お客さん用のカゴ
  • お客さん用椅子
  • お客さん用洋服掛け
  • お客さん用スリッパ
  • 自分用スリッパ
  • 自分用椅子
  • テーブル
  • エアコン
  • 加湿器
  • サーキュレーター
  • ドライヤー
  • ウォーターサーバー
  • 観葉植物

お客さん用の椅子は2脚あります。
本当であればお客さんと私の1対1ですが、親子で来られるお客さんやご夫婦で来られるお客さんがいらっしゃるためです。
他は特に説明の必要もないと思います。
本当にシンプルで、院内は荷物がなくスッキリとしています。

鍼灸院の移転完了

2017年11月、引越しがひとまずは落ち着き、自宅兼鍼灸院の準備が出来ました。出来たと言っても、ベットなどを配置しただけです。
保健所への申請は、まだ先になりそうです。

保健所へは、鍼灸院の平面図を提出する必要があります。

その平面図にはベッドの位置、消毒設備の位置など、アレコレ細かく書き込まなくてはいけません。

今のところ、玄関を入ったところの廊下を待合室と記載する予定ですが、これもどうなるかわからないので、ちょっと不安を抱えた準備です。

鍼灸院の荷物は少ない

鍼灸院には鍼灸整骨院にあるような大きくて、重たい設備がないので移転が手軽です。
鍼灸院は私1人でやっていますから、ベッドも折りたたみ式が1台だけです。※1
鍼灸院にあるものは、全てコンパクトカーに積み込むことができます。さすがに1度で全部は無理ですが、コンパクトカーの往復で移転可能です。
それくらい荷物は少ないので、出張の際はタオルウォーマーなども含めて一式持って行きます。

※1:女性鍼灸師を希望するお客さんがいらした時は、友人の女性鍼灸師さんにお願いしています。

出張には全部持って行く

出張の際には折りたたみ式のベッド、シーツ、毛布、タオルなど一式を持っていきます。
ベッドは鍼灸院用と出張用の2台を持っています。以前はベッド1台を鍼灸院、出張と両方で使っていたので準備が少々面倒でした。
そこで新しいものを1台購入し、古い方を出張用、新しいものを鍼灸院用としました。
出張にわざわざベッドは要らないだろうと思われるかもしれません。
私の出張はお客さんのご自宅に訪問させていただくことよりも、何処かで場所をお借りして、そこへ出張所を開設するようなスタイルのほうが多いのです。

ご自宅への出張

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ご自宅への出張のように、ベッドを置くことができない部屋の場合はお客さんに準備をお任せしています。

ベッドやヨガマットなど、お客さんによってその準備は様々です。

お客さんの足にまとわりつく猫をよけながら施術するなど、ご自宅への出張には鍼灸院にない楽しさがあります。

鍼灸院にあるもの:まとめ

とにかく荷物が少ないのが鍼灸院の良いところです。
車1台でどこへでも出張できるし、移転だって楽勝です。

上に挙げていなくて、鍼灸院にあるものの中で、大切なのはお茶や食器類です。
お客さんに飽きられないように、数種類のお茶や、時にはお茶菓子を常備しています。
どうしてもカウンセリングが長くなるので、お茶やお菓子といったサービスは欠かせません。

鍼灸院開業費用(2)

鍼灸院開業費用

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鍼灸院開業費用では鍼灸院開業費用の内、決済金明細書を基に、実際に私が不動産仲介業者へ支払った項目と金額を紹介をしています。

項目は次の12項目です。

  1. 敷金
  2. 礼金
  3. 保証金
  4. 仲介手数料
  5. 当月分賃料
  6. 当月分共益費
  7. 翌月分賃料
  8. 翌月分共益費
  9. 火災保険
  10. 賃貸保証料
  11. 鍵交換料
  12. ハウスクリーニング費用

この12項目のうち、1から3までを鍼灸院開業費用(1)で紹介しました。

鍼灸院開業費用(2)では、4の仲介手数料から紹介いたします。

仲介手数料

この項目は1ヶ月分の家賃と同じ金額になるのが通例です。

これは不動産賃貸契約における常識ですから、どの都道府県で契約しても同じはずです。

住居用賃貸であれば、半額といったところもありますが、テナント契約では必ず1ヶ月分だと思っていいでしょう。

私の場合、1店舗目は8万円、2店舗目は7万円でした。

当月分賃料

これは文字通り、入居する月の賃料です。

私の場合、1店舗目(8万円)、2店舗目(7万円)ともに月の半ばから入居したので、半月分を日割りで支払いました。(1店舗目4万円 2店舗目3.5万円)

当月分共益費

これも当月分賃料と同じく、日割りで支払いました。

共益費は住居としてもテナントとしても利用できる物件に入居する際は、住居として契約する時よりも多く支払うことになるのが通例です。

理由としては、住居であれば住人が出入りするだけですが、テナントの場合は不特定多数の人が出入りします。

その人達が利用する分、エレベーターや自動ドアを一般の入居者よりも多く利用することになるので、その分割り増し料金となります。

私の場合、1店舗目は15,000円なので、半月分の7,500円を支払いました。

2店舗目は10,800円なので、5400円を支払いました。

翌月分賃料

これは住居として賃貸を契約するときと同じで、初月は入居時の当月分賃料に加え、来月分を支払います。

翌月からは期日までに、次の月の分を支払うことになります。

翌月分共益費

これも翌月分賃料と同じ理由で支払います。

火災保険

これも住居用賃貸契約と同じ、通常2年分を一括で支払います。

私の場合、1店舗目、2店舗目ともに28,000円でした。
途中で退去した場合残りを月割で返金していただけます。
2店舗目はちょうど12ヶ月残したので、手数料を差し引き1万円以上返金されました。

賃貸保証料

これも住居用賃貸と同じシステムです。

この賃貸保証料は、必要な物件と、必要でない物件があります。
私の場合は1店舗目は必要ありませんでしたが、2店舗目は必要でした。

これを支払っておくと、万が一家賃を滞納した際には保証会社が大家さんに家賃を支払います。
保証会社は契約者に支払った家賃を請求します。

大家さんは家賃を滞納する店子とやり取りする手間を省けるというわけです。
私の場合、初回支払いが家賃の80%でした。

1年更新なので、翌年の更新時は家賃の10%でした。

つまり、入居時に支払う保証金は80,000円 × 80%で64,000円。

翌年は80,000円 × 10%で8,000円ということになります。

鍵交換料

これも住居用賃貸と全く同じです。

1店舗目はありませんでしたが、2店舗目は16,200円支払いました。

ハウスクリーニング費用

これは入居時でなく、退去時にクリーニングする分を入居時に支払わされるといったことです。

この時に支払った代金で、自分が退去した後にクリーニングが行われます。

私の場合、1店舗目はありませんでしたが、2店舗目は10,800円でした。

鍼灸院開業費用まとめ

ここまでの費用を表にすると下のようになります。

表にあるように、賃貸契約にかかった費用は、1店舗目が846,500円、2店舗目が428,200円です。

1店舗目は礼金が際立って大きいので額が大きくなりますが、来た人が皆驚くほどのセンスある内装でしたので、十分に支払う値打ちはありました。

このように、鍼灸院の開業において、賃貸契約はさほどお金がかからないことがわかります。

この額はあくまでも賃貸契約だけの金額ですから、実際に営業するために、ベッドやタオル、シーツなどの費用が加算されていきます。

それらは10万円もあれば一通り揃うので、この表に10万円足した額があれば、ひとまず開業できるとお考えください。

私の場合はベッドが1台なので、10万円もあればと書きましたが、ベッドが多ければシーツもタオルも机も増えるでしょうから、それは適当に加算してください。

鍼灸院開業費用(1)

鍼灸院開業費用

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私が始めて開業したのは、小さなバス通りに面したテナントです。

目の前がバス停でした。

2度目の開業は自宅の近くにある、古い鉄筋アパートの5階です。

1店舗目のバス通りに面したテナントは人口8万そこそこの町でしたが、2店舗目は自宅に近い人口100万を優に超える街で、徒歩10分圏内に主要駅が5つある都会と呼べるところでした。

これから開業されようとする方が、まず気になるのがその費用だと思います。そこで、実際に私が開業する際にかかった費用をサンプルとして紹介します。

支払う項目について、基本的には住居を賃貸契約するときと変わりありません。例えば、2店舗目の決済金明細書にある項目は次の通りです。

  1. 敷金
  2. 礼金
  3. 保証金
  4. 仲介手数料
  5. 当月分賃料
  6. 当月分共益費
  7. 翌月分賃料
  8. 翌月分共益費
  9. 火災保険
  10. 賃貸保証料
  11. 鍵交換料
  12. ハウスクリーニング費用

敷金

住居として賃貸契約する場合、敷金は地域よって取り扱いに差があります。私の場合、2店舗目の契約ではこの項目が0円です。

住居として契約する場合は、保証金、あるいあは証拠金として大家さんに預けるといった意味合いのお金ですが、テナント契約の場合は3にある保証金という名目で支払うケースが多いと思います。

礼金

これは大家さんへ支払うお礼金のことですが、現代ではそういった意味合いは全くないと言ってよいと思います。

簡単に言えば大家さんにとって大事な臨時収入です。大家さんはこのお金を建物の返済にあてたり、修繕費用として貯蓄します。

数十年前まではこの項目で良い思いをした大家さんが多く、そのころの甘い思い出が忘れられない大家さんほど、今でもこの項目の額が大きい傾向にあるそうです。

不動産仲介業者が「今時はこの金額じゃ入居者がいませんよ」と助言しても、なかなか下げようとせず、入居者が決まらない物件も多いといったことを不動産仲介業者から聞きました。

私の場合、1店舗目のときは、この礼金が60万円でした。

こだわりある、素敵な空間で改装費用が全く必要なかったことと、新品に近いエアコン2台が設備として最初から取り付けられていたので、相応の額だと考えて支払いました。

2店舗目はこの項目は0円でした。

ちなみに、公的機関の住宅融資を受けた建物は、礼金の受け取りを禁止されています。

保証金

住居用賃貸でいうところの敷金にあたります。

なにか問題が起こった際は、保証金として預けたお金からその解決に必要な費用が差し引かれて、退去時に残りが借主に返却されます。

なにも問題がなければ全額返却されるのかといえばそうではなく、解約引きといって、なにも問題がなくても差し引かれる額が決められていることが通例だと思います。これは、住居用賃貸でいうところの礼金のようなものです。

私の場合、2店舗目は住居としても賃貸が可能な1DKの物件でした。

住居の場合は、敷金3万円、礼金が10万円でしたが、テナント契約なので、それらをまとめて保証金13万円となります。

その13万円のうち、礼金分の10万円が解約引きといって、どんなに綺麗な状態で退去しても返ってこないお金です。

敷金にあたる3万円は、なにも問題がなければ返却されます。

これを書いている2017年10月25日時点では、まだ退去していないので、この3万円を返していただけるかどうかはわかっていません。

※2017年12月追記
3万円から手数料を差し引かれ、2万5千円が返ってきました。

鍼灸院開業費用(2)

ついに決まった物件の間取り

やっとめぐり合えた物件

前回記事で、ついに契約した物件があることを書きました。まず、その物件の間取りをご覧ください。

この間取りは4LDKと呼ばれる間取りです。

占有面積は95㎡。

室内はリホーム直後ではありませんが、すばらしくキレイな状態です。

築6年ということもあり、設備も新しいものです。

この間取りに描かれていませんが、手を入れることが楽しみな庭も十分な広さがあります。

この物件の家賃は予算いっぱいです。

それでも契約することにした決め手がありますので、その決め手となったポイントを紹介します。

  1. 十分に広い間取り
  2. 自由にしていいと言われた庭
  3. 静かで緑のある環境
  4. 周辺にある一戸建てが、全て賃貸で気が楽
  5. 一戸建てが立ち並ぶ静かな周辺環境
  6. 区画の性質上、物件前の道路は周辺住民以外の車・人が通らない
  7. キレイな外装と内装
  8. 内装がキレイにも関わらず、ペット可
  9. 駐車場付き(車2台を停めることができる)
  10. 鍼灸院として使用することを大家さんが許可してくださった

ざっと10個ほど挙げましたが、決断するにあたって、最も決め手となったのは10番目の「鍼灸院としての利用を大家さんが許可してくださった」です。

許可を頂くことで、この物件の写真を堂々とホームページに載せることができます。

大家さんにばれないようにコソコソする必要もありませんし、近隣住民の方々にも堂々と対応することができます。

4番の「気が楽」というのは、周りが皆んな賃貸なら、古い住民のしきたりに従う必要もないなどです。

しかしながら、この物件に決めるにあたって、妥協した部分もあります。どういったところを妥協したのか、その部分も紹介します。

  1. 妻の通勤時間がドアtoドアでギリギリ1時間
  2. 私のアルバイト先までドアtoドアで1時間30分
  3. 駅まで徒歩25分。
  4. 駅までの道のりがアップダウンが酷く、電動自転車購入必須
  5. 町の人口は少なく、商売に向いているとはいえない
  6. 今の鍼灸院から40キロ以上離れるので、今のお客さんは通い辛い
  7. 夫婦共々、実家から遠くなるので、実家との行き来が辛い
  8. コンビニやスーパーに行くにも車が必要
  9. オール電化のため、調理器具は一部買い直す必要がある
  10. 今の自宅であるマンションの10階と比較して、防犯が心配

妥協した部分も、10個ほど挙げてみました。

これらを妥協したからこそ、決め手となった項目を手にすることができたので、満足しています。

今のお客さんが通い辛くなるといった部分ですが、一部のお客さんは「それでも通う」と言ってくださいます。これまで、他と違う治療方針や治療方法を貫いてきて良かったと思いました。

いよいよ来月(2017年11月)は引越しです。

鍼灸院を閉める手続きも進めなくてはいけません。鍼灸院を引き渡すための日取りは決まりました。

まだ予約は受けています。今日も新しい予約が入りました。

ギリギリまで営業し、なるべく早く新天地で再開します。

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。

物件はめぐり合わせ

内覧することになった物件

不動産サイトでの検索条件を緩和させたところ、これまで計画していたマンション・アパートだけでなく、一戸建て物件も視野に入ってきました。

しかし、マンション・アパートの時と同じように、候補の物件が出てきても、そのほとんどが周辺環境が悪くて見送りました。

そんな中、1件だけ内覧するところまで進んだ物件が、前回記事の1番最後に紹介した間取りの物件です。

ぐるっと建物を囲んだ庭は、写真ではそこそこ広く見えますし、和室から縁側越しの眺めはなかなか良いものです。写真は不動産検索サイトで見ることができました。

この物件の場合、玄関を上がった所のホールを待合室にして、和室を施術室にすることになります。

写真で見る和室の雰囲気もよく、施術室にはもってこいです。

この土地全体が高く盛り上がっているので、リビングの下に駐車場があります。

リホームしていないため、内装は新品ではありませんが、写真で見る限りそこまで汚くもありません。

駐車場もあるので、駐車場代も節約できます。

ネットで周辺環境を確認しましたが、航空写真では確認できるものの、Googleストリートビューでは撮影されていない地域でした。

家賃も予算内に十分おさまるので、妻と相談の結果、この物件を内覧することにしました。

一戸建て物件を内覧してみて

当日は住所が分かっていたので、現地で不動産仲介業者と待ち合わせることにしていました。

約束の時間よりも早くに現地に到着したので、物件の周辺道路や駅までの道のりを確認することにしました。

まず閉口したのはこの物件の前の道が狭かったことです。

ネットの航空写真ではわからなかったのと、不動産検索サイトにあった写真で見るともっと広く見えていたので驚きました。

周辺環境に関してはGoogleストリートビューで下見していたので、それを実際に確認するために車を走らせました。

周辺環境についてはおおよそ思っていた通りだったので、ひとまずは良しとします。

しかし、物件前の道が少し狭すぎることが気になりました。

Googleストリートビューの撮影車が入っていかなかったのもうなずけます。

時間になり、不動産仲介業者の担当者の方が来られたので、内覧させていただきました。

全体のイメージとしては、思っていたよりも古く、傷みが酷いといった印象です。オーナーに許可をいただいて、ある程度は内装に手を入れる予定でしたが、予算でいえば30万円ほどかけても足らないといった傷み具合です。

庭も思っていたよりも小さく、狭いといった印象です。

これでは家賃を10%以上下げてもらえないと、とても契約する気にはなりません。

私達の条件としては、家賃の10%以上ダウンと室内を自由に改装できること。それと庭を自由にさせてもらうことです。

幸い、この物件はずっと賃貸なので、周辺住民の方々も「あの家は賃貸」と認識しているため、近所付き合いで疲弊するような心配はなさそうです。

この物件、結論は家賃交渉が上手くいかず、決別しました。

物件はめぐり合わせ

Photo by Pietro De Grandi on Unsplash

先の契約に結びつかなかった物件ですが、このときの不動産仲介業者の担当者に、「家賃の上限はここまで出せる。しかし、そこまで出すにはそれ相応の良い物件でないとだめだ」と伝えました。

この時伝えた家賃の上限は、契約に結びつかなかった先の物件の家賃と比較すると、48%も高い水準です。

この上限は、本当のギリッギリの上限です。

自宅兼鍼灸院として、収入が上がることを前提とした条件のため、中途半端な物件ではまず契約することはありません。

そう伝えたところ、その担当者が1件案内したい物件があるというので、何の前情報もなく、その物件の内覧へ向かいました。

そこでめぐり合わせたのが、最終的に契約することになった物件です。

その物件の間取りや、契約の決め手については次回の記事で書きます。

ついに決まった物件の間取り

ご注意:ここに書いてあることは私の考えです。実際に開業される場合は賃貸契約の前に保健所にご確認ください。